دانلود کتاب تفکیک و افراز اراضی شهری

در مطالعات شهري، اراضی شهري به مفهوم متفاوت به کار میرود که هریک، برحسب مورد، با یکدیگر متفاوتند. به طوريکه، اراضی از نظر نوع کاربري، کیفیت خاك، شرایط زمینشناختی، قیمت و ارزش، قطعهبندي و نظایر آن، هریک معنی ویژهاي دارد. لذا قطعه زمین به معنی واحد زمینی است که از طریق تفکیک حاصل شده باشد. به عبارت دیگر، قطعه زمین، زمین تحت پوشش، یعنی سهمی از زمین که زیر پوشش ساختمانها و ساختارهاي فرعی قرار میگیرد و تابع شرایط منطقهبندي زمین است.
در تعریف اراضی شهر و سایر مفاهیم مرتبط با تفکیک و افراز و پیش از پرداختن به تعاریف تفکیک و افراز لازم است در خصوص مفاهیم مرتبط، به تعاریف حقوقی و قانونی ذکر شده در قوانین و مقررات جاري کشور اشاره کنیم تا درك مفاهیم تفکیک و افراز آسانتر شود.

براساس قانون زمین شهري مصوب سال 1366 ه.ش مجلس شوراي اسلامی اراضی شهري، اراضی موات، اراضی بایر و اراضی دایر به شرح مواد زیر تعریف شدهاند، سایر مفاهیم مرتبط با انواع زمین و مرجع قانونی تعاریف آن هم به شرح زیر مورد بررسی قرار گرفتهاند:
اراضی شهري: اراضی شهري زمینهایی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهركها قرار گرفته است.(ماده 2 قانون زمین شهري مصوب ( سال 1

اراضی موات: اراضی موات شهري، زمینهایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد. زمینهاي مواتی که علیرغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهري 1358 به بعد احیاء شده باشد، همچنان در اختیار /4/ بدون مجوز قانونی از تاریخ 5 .( دولت میباشد(ماده 3 قانون زمین شهري مصوب سال 1366
اراضی بایر شهري: اراضی بایر شهري، زمینهایی که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد(ماده 4 .( قانون زمین شهري مصوب سال 1366
زمین بایر: زمینی است که در آن عملیات زراعی انجام نگرفته باشد (ردیف الف بند 9 .(1339/2/ ماده 1 قانون مربوط به اصلاحات اراضی 26

اراضی دایر شهري: اراضی دایر، زمینهایی است که آنرا احیاء و آباد نمودهاند و در حال حاضر دایر و مورد بهره برداري مالک است. زمینهاي دایر مشمول این قانون صرفاً اراضی کشاورزي یا آیش اعم از محصور یا غیرمحصور میباشد (ماده 5 قانون زمین شهري .( مصوب سال 1366
زمین: منظور از زمین (ارض)، در این قانون زمینی است که بتوان آن را براي یک یا چند نوع از امور کشاورزي مورد استفاده قرار داد (بند 9 ماده 1 از قانون مربوط به اصلاحات .(1339/02/ ارضی مصوب 26
زمین آبی: زمینی است که زراعت آن از آب دائمی رود یا استخر یا قنات یا چشمه یا چاه و امثال آن آبیاري میشود (ردیف ت بند 9 ماده 1 از قانون مربوط به اصلاحات ارضی .(1339/2/ مصوب 26
زمین خالصه: مقصود از آب و زمین خالصه که در مورد فوق ذکر شده، آب و زمینی است که در تصرف دولت باشد و خالصجات انتقالی را که در حکم املاك اربابی است و همچنین طاحونههایی را که با آب نهرهاي اربابی منشقه از رودخانهها کار میکند شامل نمیشود (ماده 6 قانون حقالارض و حق الماء طواحین اربابی واقعه در اراضی خالصه دولتی .(1301/3/ مصوب 30

زمین دیم: زمینی است که زراعت آن از آب باران یا سیلاب مشروب میشود (ردیف ث .(1339/2/ بند 9 ماده 1 قانون مربوط به اصلاحات ارضی مصوب 26
زمین رهاشده: زمین رها شده، زمین مسبوق به احیایی است که مالک از آن اعراض کند (بند 2 ماده 1 از قانون نحوه اجراي اصل 49 قانون اساسی جمهوري اسلامی ایران .(1363/5/ مصوب 17

زمین موات: زمین موات از نظر این قانون، زمینی است که تعطیل مانده و عمران و آبادي در آن به عمل نیامده باشد. عمران و آبادي قابل قبول به شرح زیر است.(ماده 2 1358/5/ آییننامه قانون لغو مالکیت اراضی موات شهري و کیفیت عمران آن مصوب 22 هیأت وزیران): ( زمینهاي متعلق به دولت: منظور از زمینهاي متعلق به دولت، یاد شده در ماده ( 13 قانون، کلیه زمینهایی است که به نام دولت داراي سند بوده یا در جریان ثبت به نام دولت است. همچنین کلیه زمینهاي ملی شده و مواتی که طبق قوانین مصوب و آراي کمیسیونهاي مربوط، متعلق به وزارت مسکن و شهرسازي است، اعم از اینکه به نام دولت
ثبت شده یا نشده باشد. نمایندگی دولت در مورد زمینهاي مزبور با سازمان زمین شهري یا دستگاهی است که وزارت مسکن و شهرسازي به آن تفویض اختیار میکند (ماده 33
1371 هیأت وزیران). /3/ آییننامه اجرایی قانون زمین شهري مصوب

همانطوريکه در فصل اول بیان شد، تفکیک عبارتست از قطعه بندي زمین بر اساس مقررات و برنامه هاي توسعه که مورد تصویب قرار گرفتهاند. مقررات کلی تفکیک در برگیرنده اندازه و شکل قطعات زمین عرض و طول آنها و همچنین چگونگی تامین دسترسیهاست. با اجراي این روش ممکن است قطعات زمینی که احیانا متعلق به مالکان خصوصی است براي استفادههاي عمومی اختصاص یابد. در این فصل جایگاه حقوقی تفکیک اراضی شامل تفکیک عرصه، تفکیک اعیان، تفکیک ساختمان، تفکیک اراضی در طرحهاي توسعه شهري، نظارت بر تفکیک اراضی و املاك در محدوده و حریم شهرها مورد بررسی
قرار میگیرد.

1-2 .تفکیک عرصه
تفکیک عرصه با تقاضاي مالک یا وکیل قانونی او شروع میشود. به این ترتیب که مالک یا وکیل قانونی او از شهرداري تقاضاي نقشه تفکیک پلاك را میکند. شهرداري پس از اخذ مدارك لازم با توجه به مقررات و ضوابط شهرسازي نقشه مصوبه (موضوع ماده 101 قانون شهرداري) را به متقاضی تسلیم و نسخهاي از آن را جهت تطبیق با ضوابط و مقررات ثبت و تنظیم صورت مجلس به اداره ثبت ارسال میدارد. با وصول نقشه ماده 101 به اداره ثبت و تقاضاي مالک یا وکیل قانونی او که از طریق دفاتر اسناد رسمی و در فرم مخصوص تنظیم میشود، نماینده و نقشه بردار از محل وقوع ملک بازدید به عمل می آورند. پس از تطبیق نقشه شهرداري با سند مالکیت صادره و محل ملک در صورت عدم مغایرت، گواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر و شوارع به وسیله نقشه بردار ثبت شده و نماینده ثبت، به تنظیم صورت مجلس تفکیکی اقدام میکند که پس از طی تشریفات اداري و پرداخت هزینه دولتی یک نسخه از آن به دفترخانه اسناد رسمی متقاضی ارسال خواهد شد. به این ترتیب ملک به دو یا چند قطعه تفکیک و براي همه قطعات، مساحت و حدود مشخص میشود. طبعا مًساحت قطعات تفکیکی با احتساب مساحت کوچه و یا خیابان احداثی در ملک باید با مساحت اولیه پلاك مطابق بوده و باقیماندهاي از ملک، فاقد مساحت و حدود وجود نداشته باشد. آن قسمت از پلاك که جزو گذر و شوارع شده مشمول تبصره ماده 96 قانون شهرداري بوده و در مورد قطعات پس از انتقال رسمی با تقاضاي خریدار و ارائه تصویر بنجاق و نسخه دوم خلاصه معامله به اداره ثبت، سند مالکیت قطعه مورد معامله بنام خریدار و یا اسناد جداگانه نسبت به سهم مشاعی خریداران با شماره فرعی جدید صادر خواهد شد.

2-2 . تفکیک اعیان
تفکیک اعیان توسط اداره ثبت و با استناد به گواهی پایان کار ساختمان صورت میگیرد. مالک یا وکیل قانونی او تقاضاي تفکیک را که در فرم مخصوص تنظیم میشود از طریق یکی از دفاتر اسناد رسمی به پیوست تصویر مصدق گواهی پایان کار به اداره ثبت ارائه میدهد. پس از بازدید نماینده و نقشه بردار ثبت از پلاك مورد نظر، نقشه بردار کروکی تمام قطعات مفروضی و قسمتهاي مشاعی را ترسیم میکند و صورت مجلستفکیکی که حاوي شرح مختصري از سابقه ملک و شرح قطعات مفروضی با قید مساحت و حدود و همچنین ذکر تمام مشاعات موجود در ملک، تهیه و تنظیم می نماید که پس از طی تشریفات اداري طبق مراحل زیر صورت مجلس تفکیکی صادر میشود:
-1 گواهی عدم تجاوز ملک به خیابانها و حرایم و املاك مجاور و گواهی عدم تعارض و امضاء صورت مجلس به وسیله نماینده و نقشه بردار ثبت؛

2- گواهی عدم بازداشتی به وسیله متصدي دفتر بازداشتی؛
-3 گواهی مالکیت متقاضی تفکیک به وسیله متصدي دفاتر؛
-4 تطبیق و تایید مفاد صورت مجلس با ضوابط و مقررات مربوط به وسیله رئیس ثبت یا معاون وي و دستور وصول هزینه قانونی تفکیک به قسمت حسابداري؛
-5 محاسبه هزینه تفکیکی و تسلیم قبض بانکی به ذینفع و ضبط یک نسخه از آن پس از پرداخت در پرونده؛
-6 امضاء صورت مجلستفکیکی به وسیله رئیسثبت یا معاون وي؛
-7 صدور صورت مجلس تفکیکی و ارسال نسخه دوم به دفتر خانه متقاضی به وسیله متصدي امور دفتري.
در صورت مجلس تفکیکی تمام قطعات مفروضی(آپارتمان، انباري، پارکینگ) با حدود مشخصشده، به نحوي که قطعه یا قطعاتی به عنوان باقیمانده منظور نمیشود.

3-2 . تفکیک ساختمان
اگرچه ماده 101 الحاقی به قانون شهرداري که مقرر میدارد: "اداره ثبت اسناد و املاك و دادگاهها مکلفند در موقع تقاضاي تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشهاي انجام دهند که قبلا بًه تصویب شهرداري رسیده باشد". در اینجا تنها به ذکر کلمه (اراضی) اکتفا نموده و از (ساختمان) اسمی نبرده است. ولی باید توجه داشت که هر ساختمان در زمینی بنا شده است و تفکیک ساختمان بدون تفکیک زمین زیر آن (جز در مورد تفکیک هاي آپارتمانی) غیرممکن است. بنابراین مفاد ماده مذکور ساختمانهاي شهررا هم در بر میگیرد. اگر غیر از این تصور شود، نقض غرض بوده است. مالک یک قطعه زمین مثلاً 3000 متري که طبق ضوابط طرح جامع در آن منطقه، اجازه ندارد زمین خود را به سه قطعه هزار متري تقسیم کند، باید ابتدا به شهرداري مراجعه نموده و تقاضاي پروانه ساختمان در زمین مذکور را بنماید. او باید نقشه ساختمان را طوري تهیه و پیشنهاد کند
که بتواند سه ساختمان مجزا درکنار یکدیگر را بنا نماید. سپس اقدام به ساختمان نموده و بعد از خاتمه عملیات ساختمانی، به ثبت محل مراجعه نموده و تقاضاي تفکیک آن را بنماید. ثبت اسناد و املاك نیز باید بدون نیاز به کسب موافقت شهرداري تشریفات ثبتی تفکیک را انجام داده و براي هر یک از قطعات سند، مالکیت تفکیکی جداگانه صادر نماید.
این عمل که نوعی فرار از قانون محسوب میگردد، چندي پیش در یکی از شهرها اتفاق افتاده بود و با مکاتباتی که بین وزارت مسکن و شهرسازي و سازمان ثبت کل صورت گرفت، سازمان مذکور به واحدهاي تابعه خود بخشنامه صادرکرد که در شهرهاي داراي طرح جامع، نقشه تفکیک ساختمان ها نیز باید قبلا بًه تصویب شهرداري محل برسد.
از سال 1342 که قانون تملک آپارتمانها براي اولین بار در ایران به تصویب رسید و مخصوصاً از سال 1347 که آیین نامه اجرایی قانون مذکور از تصویب گذشت، تفکیک آپارتمانی نیز در مورد ساختمانها بدون در نظر گرفتن عرصه و زمین زیر ساختمان امکان پیدا کرد. در حال حاضر قانون و آیین نامه مذکور در اکثر شهرهاي بزرگ و متوسط اجرا میشود.

مراحل تفکیک املالاك
اصطلاح تفکیک در حقوق جدید ایران پدید آمده و به مفهوم افراز و تقسیم نزدیک است. در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد و در افراز تعداد مالکین مشاعی باید از دو نفر بیشتر باشند. در تفکیک حتی یک نفر هم که مالک شش دانگ ملکی باشد، میتوان آنرا به قطعات متعددي که قانونا مًقدور باشد، تفکیک نماید که روش انجام عمل تفکیک به شرح زیر بیان میشود:

1. متقاضی باید با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و اخذ تقاضاي تفکیک، آن را به ضمیمه نقشه تفکیک ملک که خود موظف به تهیه آن می باشد، به ثبت محل تسلیم دارد.
2. تقاضا پس از ثبت در دفتر اندیکاتور جهت ضمیمه شدن به پرونده و اقدام لازم به ترتیب به شعبه بایگانی و یکی از نمایندگان ارجاع میگردد.
3. نماینده پس از ملاحظه تقاضا و بررسی پرونده ثبتی نقشه ارائه شده، درخواست متقاضی را طی نامهاي جهت تائید و موافقت با تفکیک به شهرداري محل ارسال میدارد.
4. نامه تهیه شده پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن وسیله دفتر اندیکاتور به ضمیمه نقشه به شهرداري ارسال و پرونده تا وصول پاسخ شهرداري به بایگانی جهت ضبط اعاده میگردد.
یادآوري: چنانچه ظرف دو ماه از تاریخ ارسال نقشه به شهرداري پاسخی از ناحیه آن مرجع واصل نشود، حسب مراجعه و تقاضاي متقاضی اداره ثبت میتواند راسا مًبادرت به تفکیک نماید .
پس از وصول پاسخ، شهرداري منضم به نقشه تائید شده و ثبت آن در دفتراندیکاتور، حسب دستور مسئول اداره، تاریخ مراجعه بعدي متقاضی براي عزیمت به محل و انجام عملیات تفکیک تعیین و به او ابلاغ و پرونده جهت ضبط تا روز مذکور به بایگانی ارسال میشود.
در روز مقرر و با مراجعه متقاضی، بایگانی پرونده را نزد مسئول اداره ارسال و او نماینده و نقشه بردار را جهت عزیمت به محل و انجام عمل تفکیک تعیین مینماید. بدیهی است چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع 30 کیلومتر بوده و به نماینده و نقشه بردار فوقالعاده ماموریت و هزینه سفر تعلق گیرد، متقاضی موظف است آن را بشرحیکه در مباحث قبل توضیح داده شد، در حساب سپرده نزد بانک ملی واریز نماید. آنگاه نماینده و نقشه بردار در معیت متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت و پس از استقرار در محل و معرفی ملک به وسیله متقاضی، نماینده حدود آن را با مجاورین و سوابق ثبتی تطبیق میدهد. درصورتیکه قطعات تفکیکی داخل در محدوده ملک باشند و اختلافی با مجاورین ملاحظه نگردد، نقشه بردار، نقشه تفکیکی را با توجه به نقشه تائید شده شهرداري ترسیم و قطعات تفکیکی را به نرخ منطقهاي ارزیابی و نماینده صورت جلسه تفکیکی را تهیه مراتب را طی گزارشی به اطلاع مسئول اداره می رسانند.
در صورت جلسه تفکیکی با تعیین ابتدا، بایستی حدود و مشخصات کل ملک و حدود و مشخصات قطعات تفکیکی با تعیین شماره و با ذکر طول ابعاد و مساحت به ترتیب نوشته شود و نماینده و نقشه بردار و متقاضی آن را امضاء نمایند. مسئول اداره پس از بررسی صورت جلسه تفکیکی و تطبیق قطعات تفکیک شده با نقشه ترسیمی در صورتیکه اقدامات انجام شده را کافی تشخیص دهد، صورت جلسه را جهت گواهی عدم بازداشت و اخذ هزینه تفکیک به ترتیب به دفتر بازداشتی و حسابداري ارجاع می نماید. متصدي دفتر بازداشتی پس از انجام گواهی لازم مبنی بر عدم بازداشت، پرونده را به حسابداري ارسال میکند.
متصدي حسابداري، هزینه تفکیک را بر مبناي بهاي مندرج در برگ رازیابی تنظیم شده به وسیله نقشه بردار محاسبه و قبضمربوطه را صادر و جهت واریز در بانک ملی به متقاضی تسلیم میدارد. متقاضی پس از واریز هزینه تفکیک در بانک ملی که حساب ثبت در آن مفتوح است، نسخ لازم را به ثبت اعاده کرده تا ضمینه پرونده شود. متصدي حسابداري پس از ضمیمه نمودن قبضمربوطه به واریز هزینه تفکیک به پرونده و گواهی وصول آن را جهت اقدام بعدي نزد مسئول اداره ارسال میدارد.
مسئول اداره پس از کنترل و بررسی عملیات انجام شده، صورت جلسه تفکیکی را امضاء و همراه با پرونده به دفتر اندیکاتور میفرستد. متصدي دفتر اندیکاتور پس از درج شماره بر صورت جلسه آن را عطف به سابقه به دفترخانه درخواست کننده تفکیک ارسال و پرونده را جهت ضبط در ردیف مربوطه به بایگانی اعاده میدهد.